Dobrogea-Imobiliare.ro
Simplificam lucrurile pentru tine

"O familie, o Casa" - bomba electorala cu ceas sau alternativa reala pentru programul "Prima Casa"?

Noul program, numit plastic "O familie, o Casa" ar urma sa intre in vigoare chiar de la sfarsitul lunii iunie prin Ordonanta de Urgenta, documentul fiind deja urcat spre dezbatere publica pe site-ul Ministerului de Finante.

"O familie, o casa" aduce o serie de noutati surprinzatoare, mai ales avand in vedere ca nu a existat nici o discutie prealabila cu reprezentantii bancilor sau cu dezvoltatorii. Un lucru care trebuie stabilit inca de la inceput este ca toate elementele de mai jos nu intra in vigoare pana la publicarea in Monitorul Oficial. Or, stim deja cum au mers lucrurile cu celelalte ordonante-bomba de anul acesta: este cale lunga de la varianta initiala transmisa public de autoritati pana la textul de lege schimbat si ras-schimbat (chiar si dupa intrarea in vigoare). Este cert ca, in acest caz, varianta finala si aplicata a proiectului va fi cu totul diferita, mai ales dupa discutiile cu mediul bancar.

"O familie, o casa" se doreste a fi un fel de "Prima Casa" mai social, propunand acelasi model de credit imobiliar garantat de stat si cu dobanda preferentiala, insa cu limitarea veniturilor celor care pot accesa finantare. Pe de alta parte, acum se vor putea cumpara proprietati mai scumpe - valoarea maxima de creditarea va fi de 570.000 lei (aprox. 120.000 euro), fata de maxim 250.000 de lei (plafonul Prima Casa).

Schimbarea majora tine de modul de calcul al dobanzilor. Pana acum, creditele Prima Casa aveau o componenta fixa de maxim 2.2%, la care se adauga componenta variabila ROBOR/IRCC. "O familie, o casa" va avea, in schimb, o dobanda fixa maxima de 5.5% pentru primii 10 ani de contract (din maxim 20), urmand ca mai apoi banca sa poata recalcula dobanda in cazul in care IRCC/Noul ROBOR va depasi 3.5%. Dobanda totala nu va putea depasi, dupa cei zece ani, maximul de 7.5%.

O alta noutate este tipul de proprietati pentru care se va putea accesa finantarea. Astfel, noul program guvernamental se adreseaza exclusiv cumparatorilor de proprietati noi, nu mai vechi de 5 ani (sau reconsolidate in ultimii 5 ani). De asemenea, nu se vor incadra proprietatile mai noi de 1 an care au fost deja instrainate (cumparate sau inchiriate de alta persoana fizica).

O alta caracteristica a proprietatilor care pot fi cumparate prin "O familie, o casa" tine de numarul de camere si de suprafata. Astfel, se vor incadra apartamentele de minim 2 camere, ceea ce inseamna ca garsonierele ies din discutie. De asemenea, suprafata acceptata se incadreaza intre 50 si 100 mp utili - o potentiala bomba cu ceas pentru dezvoltatorii care s-au angrenat in proiecte de mari dimensiuni, optimizate pentru programul Prima Casa si bazate in special pe garsoniere si apartamente de 2 camere de suprafete foarte mici (in realitate, garsoniere duble).

Avansul minim mentionat in proiectul de lege pentru acest tip de finantare este de 5-10%, nefiind foarte clar care dintre cele doua variabile se aplica.

Ajungem acum si la componenta "sociala" a proiectului - sau chiar electorala, am putea spune. "O familie, o casa" propune mai multe tipuri de subventii care, cumulate, ar putea duce (cel putin teoretic) la o dobanda fixa de doar 0.9% in primii 10 ani de contract.

Astfel, exista o subventie de 2.6 puncte procentuale pentru cei care au venituri lunare nete de sub 6000 de lei (o persoana singura), 7000 de lei (un cuplu), 8000 lei (cuplu cu un copil) sau 9000 lei (cuplu cu mai mult de 2 copii). Acest plafon se va actualiza in fiecare an, in functie de evolutia salariului mediu net pe tara.

O alta subventie similara si (aparent) cumulabila cu cea de mai sus se acorda familiilor cu copii. Astfel, familiile cu un copil vor primi o reducere de 1 punct procentual la dobanda, in timp ce familiile cu mai mult de 2 copii vor primi o reducere de 2 puncte procentuale la dobanda. In plus, familiile cu un membru incadrat in grad de handicap grav vor primi o subventie aditionala de 1% la dobanda.

Daca toate aceste reduceri ar fi cumulate, rezulta dobanda fixa minim posibila de 0.9%, ceea ce este greu de crezut ca va ramane in picioare dupa discutiile cu reprezentantii bancilor.

Cine NU va putea apela la programul "O familie, o casa"? Varsta maxima a persoanei finantate este de 55 de ani, in timp ce veniturile nete maxime acceptate sunt de 8000 lei/luna (o persoana), 10.000 de lei /luna (un cuplu), la care se adauga cate 1000 de lei pentru fiecare copil. De asemenea, pentru a accesa aceste fonduri, nu puteti detine o alta proprietate.

O noutate la fel de surprinzatoare este faptul ca statul va garanta creditul in proportie de 80%. Practic, statul va fi detinatorul ipotecii imobilului achizitionat. De mentionat ca in cazul "Prima Casa" statul garanta creditul in proportie de 40-50%.

La finalul documentului publicat pe site-ul Ministerului Finantelor exista o mentiune extrem de ambigua despre o posibila prima pe care cei care acceseaza finantarea si se incadreaza in toate criteriile de mai sus o pot primi. Prima ar fi in valoare de 700 de lei/mp construit in cadrul proiectelor noi, ceea ce inseamna peste aprox. 150 de euro/mp. Daca este adevarat, ar insemna ca statul ar subventiona efectiv achizitia proprietatilor noi de catre populatie - un efort bugetar semnificativ. Este greu de crezut ca aceasta facilitate va ramane asa, urmand ca cel mai probabil sa fie introduse macar cateva criterii suplimentare de eligibilitate.

Este de remarcat agresivitatea acestui nou program si gradul ridicat de interventie al statului intr-o zona in care, dupa toate semnalele, urma sa se retraga. Intreaga formulare a propunerii legislative ne duce cu gandul la o campanie electorala care a inceput deja. Lupta pentru voturile alegatorilor se va da la anul, insa guvernantii au lansat deja atacul prin proiecte nerealiste. Stim foarte bine ca varianta finala si aplicata a "O familie, o casa" va fi complet diferita fata de cele propuse zilele trecute de Ministerul Finantelor. Speram sa fie asa, fiindca altfel riscul de volatilitate al pietei imobiliare este urias. 

Stiri